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2020年中国上市房企负债率80% 高于英美日本

更新时间: Jun 29, 2020  作者:刘  来源:

什么是房企资产负债率的合理水平? ——行业对比和国际视角

首席房地产研究员:夏磊

研究员:俞涛郑南宏

房企的稳健经营,对金融系统和实体经济的平稳健康运行具有重要的压舱石作用。衡量企业财务是否健康可持续,市场最关注指标是资产负债率。那么,什么因素决定了房企的资产负债率?房企资产负债率的合理水平是多少?

本文通过同其他行业、发达经济体进行对比,观察A股上市房企的资产负债率水平,结合行业发展阶段、公司业务构成、会计准则等因素,探讨资产负债率的决定因素与合理水平。

· 房企资产负债率的四大决定因素

1、行业发展阶段

与存量房阶段相比,房地产行业在大建设阶段的资产更重、负债率更高。房地产开发建设周期长,拿地和建设等环节均占用大量资金,导致大量资金长期沉淀,因此天然是资金密集型行业,决定了大规模建设阶段行业资产更重、负债更高。过去二十年的快速城镇化和经济高速增长释放了居民庞大的住房需求,我国房地产业进入大建设阶段,1998-2020年,房屋施工面积从5.1亿平增长至82.2亿平,年均增长14.9%,房地产开发投资完成额从3614亿增长至12.0万亿、年均增长19.2%,占城镇固定资产投资的比重基本保持在2020年A股整体资产负债率84%,其中最高的5个行业依次为银行业92%、非银金融业84%、房地产业80%、建筑装饰业76%、公用事业65%,均为重资产行业。

2、房企业务构成

发达经济体的房企业务模式更加多元化,融资需求小、负债率更低。一是非开发型业务多,如中国香港房企采取物业开发与自持出租混业经营,2020年前十大房企房地产投资收入占营收比重平均值高达47%,租赁业务利润率高且带来充沛现金流,资金内生能力强;二是提供轻资产的房屋代建业务,如日本龙头房企之一的住友不动产,2020年住宅建造业务占其营收比重达22%,轻资产业务有助于减少资金占用、提高资金周转;三是通过期权低成本控制土地,如美国三大龙头房企于2020年通过期权控制的土地平均占总土储的35%,同样有助于减少资金占用。

在房地产行业处于大建设阶段的背景下,内地房企业务仍以物业开发销售为主,因此房企资产负债率更高。2020年,日本上市房企整体资产负债率为68%、美国57%、英国38%、中国香港四大龙头房企平均资产负债率仅32%,均明显低于A股上市房企水平。

3、信用创造模式

我国以间接融资为主,而发达经济体则以直接融资为主、且股权融资占比高。2020年,美国、英国和日本直接融资占比分别高达79%、67%和57%,其中股权融资占比分别高达66%、60%、51%,我国分别仅为37%与28%。

在间接融资为主的环境下,土地抵押对于全社会的信用创造具有关键作用。金融体系的信用循环和扩张需要充足的抵押物,而房企拥有大量优质抵押物、信用风险低,既满足了金融机构和居民的合理投资回报、也保障了投资的安全性,是金融机构资金的优选投向。2020年,国内房地产行业贷款不良率仅1.1%,远低于18个行业平均值1.8%,不良率最高的三个行业批发零售业、农林牧渔业和制造业,分别达到4.7%、4.4%和4.2%。一方面,无论是房企的预收账款还是有息负债,绝大多数以房地产项目为抵押物从而吸纳社会资金;另一方面,房企通过招拍挂拿地、开工施工等支出环节将资金传送至地方政府、上下游企业等经济主体,从而促进全社会的信用扩张。

(责任编辑:斗地主在线玩)

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